三年前的2021年6月21日，首批9支公募REITs（房地產(chǎn)投資信托）正式登陸境內(nèi)資本市場(chǎng)，開啟了不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金這一巨大藍(lán)海。作為上交所首支“倉(cāng)儲(chǔ)物流類”基礎(chǔ)設(shè)施REITs，中金普洛斯REIT引發(fā)行業(yè)關(guān)注。

這兩年來，物流地產(chǎn)呈現(xiàn)出較強(qiáng)的抗周期能力，不乏京東物流、順豐等巨頭躬身入局。如今隨著直播經(jīng)濟(jì)火熱，跨境電商業(yè)務(wù)進(jìn)一步拓展，商戶對(duì)物流供應(yīng)鏈速度有了更高的要求，倉(cāng)儲(chǔ)物流也迎來新的需求高峰。

新的消費(fèi)趨勢(shì)給物流倉(cāng)儲(chǔ)帶來了哪些變化，中國(guó)物流倉(cāng)儲(chǔ)還有哪些新的需求空間？物流倉(cāng)儲(chǔ)領(lǐng)域的公募REITs二級(jí)市場(chǎng)走向如何？

近日，普洛斯資產(chǎn)中國(guó)區(qū)聯(lián)席總裁趙明琪接受了包括《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在內(nèi)的媒體線上采訪。趙明琪表示，在目前市場(chǎng)大環(huán)境演變之下，消費(fèi)行業(yè)的供應(yīng)鏈需求趨勢(shì)主要是整合、自動(dòng)化和ESG。大家都始終堅(jiān)信中國(guó)市場(chǎng)是有可為的，企業(yè)在做未來3到5年的戰(zhàn)略調(diào)整和規(guī)劃，提升韌性，提升效率，之后這個(gè)行業(yè)（倉(cāng)儲(chǔ)物流）會(huì)變得更加穩(wěn)健。

趙明琪進(jìn)一步稱，公募REITs在中國(guó)是一個(gè)新生事物，上市3年來，發(fā)展速度非?？臁脑紮?quán)益人的角度來說，市場(chǎng)提供了一個(gè)非常好的流動(dòng)性通道，并助力倉(cāng)儲(chǔ)物流行業(yè)更好地發(fā)展。期盼公募REITs繼續(xù)穩(wěn)健發(fā)展，規(guī)模和市場(chǎng)化程度可以進(jìn)一步提升，相信未來3年這個(gè)市場(chǎng)會(huì)更上一個(gè)臺(tái)階。

倉(cāng)儲(chǔ)物流經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健，能持續(xù)產(chǎn)生現(xiàn)金流

公募REITs在中國(guó)的發(fā)展經(jīng)歷了多個(gè)階段。2021年，這一金融產(chǎn)品真正進(jìn)入國(guó)內(nèi)大眾投資者的視野。2021年6月，包括中金普洛斯REIT在內(nèi)的國(guó)內(nèi)首批公募REITs在滬深交易所上市，代表了中國(guó)資本市場(chǎng)的進(jìn)一步成熟和多元化。

有業(yè)內(nèi)觀點(diǎn)認(rèn)為，倉(cāng)儲(chǔ)物流屬于重資產(chǎn)行業(yè)，發(fā)行公募REITs可幫助企業(yè)減輕自持資產(chǎn)帶來的財(cái)務(wù)杠桿，縮短資金回收周期，拓展融資渠道，形成良性投資循環(huán)。

數(shù)據(jù)顯示，經(jīng)過2021年的首發(fā)和2022年的擴(kuò)募，目前中金普洛斯REIT的基金份額達(dá)到了19.38億份，基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目擴(kuò)充至10個(gè)倉(cāng)儲(chǔ)物流園，分布于京津冀、長(zhǎng)三角、環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)區(qū)、粵港澳大灣區(qū)和成渝經(jīng)濟(jì)圈，建筑面積合計(jì)約115.7萬(wàn)平方米。

根據(jù)4月19日中金普洛斯REIT發(fā)布的2024年一季度資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)情況，中金普洛斯REIT在今年一季度實(shí)現(xiàn)總收入約1.19億元，基金合并息稅折舊攤銷前利潤(rùn)（EBITDA）約7820萬(wàn)元，剔除公允價(jià)值變動(dòng)損益影響后的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目EBITDA凈利率68.86%；報(bào)告期實(shí)現(xiàn)可供分配金額約8884.01萬(wàn)元，達(dá)成預(yù)期。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解到，自2021年6月上市以來，中金普洛斯REIT已完成7次分紅，累計(jì)分配金額達(dá)到約7.67億元，分紅比例約占上市以來可供分配金額的100%。

另一支倉(cāng)儲(chǔ)物流REITs嘉實(shí)京東倉(cāng)儲(chǔ)基礎(chǔ)設(shè)施REIT發(fā)布的2024年第一季度報(bào)告顯示，嘉實(shí)京東倉(cāng)儲(chǔ)基礎(chǔ)設(shè)施REIT錄得收入2645.58萬(wàn)元，凈利潤(rùn)為683.83萬(wàn)元，該基金在報(bào)告期內(nèi)實(shí)現(xiàn)了可供分配金額2003.74萬(wàn)元，并已進(jìn)行了2023年度的第二次分紅，實(shí)際分配金額為2520.99萬(wàn)元。

趙明琪認(rèn)為，從投資人的角度來看，倉(cāng)儲(chǔ)物流是一個(gè)服務(wù)剛需的品類，其特點(diǎn)是具有穿越周期的穩(wěn)定性，資產(chǎn)處于穩(wěn)健的經(jīng)營(yíng)狀態(tài)，就能產(chǎn)生較為持續(xù)、穩(wěn)健的現(xiàn)金流。

中金公司研究部REITs執(zhí)行小組負(fù)責(zé)人、分析師孫元祺則向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，到目前為止中國(guó)REITs的整體規(guī)模潛力還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有被釋放，將來三年可能是一個(gè)利率環(huán)境較為友好的時(shí)段，所以這三年是整體規(guī)模的擴(kuò)張預(yù)期比較高的階段?？傮w來看，將來公募REITs市場(chǎng)是積極發(fā)展且有較大的潛力，建議大家高度關(guān)注該市場(chǎng)的發(fā)展。

跨境電商、新能源、新消費(fèi)催生物流倉(cāng)儲(chǔ)新需求

從投資的角度，市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的變化和供需情況的變化帶來了投資機(jī)會(huì)，而普洛斯的投資機(jī)會(huì)也來自這幾年來的消費(fèi)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)變化。

從收入情況看，中金普洛斯REIT的現(xiàn)金流來源于底層資產(chǎn)租賃產(chǎn)生的租金及物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，這兩年來消費(fèi)趨勢(shì)的變化，跨境電商、直播電商的興起對(duì)物流倉(cāng)儲(chǔ)提出了更高的要求，這些也為普洛斯帶來了新的業(yè)務(wù)機(jī)遇。

趙明琪提到，普洛斯中國(guó)整體有70%的倉(cāng)儲(chǔ)物流資產(chǎn)面積服務(wù)于消費(fèi)和零售行業(yè)的客戶，普洛斯作為資產(chǎn)投資與運(yùn)營(yíng)的企業(yè)，長(zhǎng)期觀察和分析消費(fèi)品及零售行業(yè)，其中重點(diǎn)關(guān)注社會(huì)消費(fèi)品零售總額以及其中電商所占比例這兩個(gè)數(shù)字。

公開數(shù)據(jù)顯示，在過去10多年里，電商占社會(huì)消費(fèi)品零售總額的比例逐年上升，到2023年底約占28%，其中平臺(tái)電商約占70%。她指出，這個(gè)占比在過去5年間發(fā)生了非常大的變化，參與的電商平臺(tái)企業(yè)也進(jìn)一步分化。

平臺(tái)電商高速發(fā)展，支撐其業(yè)務(wù)的快遞快運(yùn)行業(yè)也在進(jìn)一步增長(zhǎng)?！皩?duì)于快遞快運(yùn)行業(yè)來說，我們觀察到的趨勢(shì)第一個(gè)是量級(jí)仍舊在上升，第二個(gè)是整個(gè)基礎(chǔ)網(wǎng)絡(luò)已經(jīng)穩(wěn)定了，但網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)在做調(diào)整和重塑。在快遞快運(yùn)行業(yè)快速發(fā)展的階段，客戶會(huì)進(jìn)行多元化布點(diǎn)租倉(cāng)，經(jīng)歷過去幾年的發(fā)展，行業(yè)進(jìn)入到穩(wěn)步發(fā)展的階段，這些企業(yè)開始針對(duì)長(zhǎng)期戰(zhàn)略調(diào)整規(guī)劃倉(cāng)儲(chǔ)網(wǎng)絡(luò)布局?！壁w明琪表示，這也意味著，未來快遞快運(yùn)行業(yè)對(duì)于倉(cāng)儲(chǔ)的需求還將進(jìn)一步增加，同時(shí)對(duì)于倉(cāng)儲(chǔ)的專業(yè)性和規(guī)模也有了更高的要求。

除了傳統(tǒng)電商之外，跨境電商這兩年的爆發(fā)增長(zhǎng)也帶來了倉(cāng)儲(chǔ)物流的需求增長(zhǎng)，不同于其他電商平臺(tái)，跨境電商對(duì)供應(yīng)鏈時(shí)效性要求更高，這就需要倉(cāng)庫(kù)不僅距離港口近，可以次日達(dá)，規(guī)模和標(biāo)準(zhǔn)也要達(dá)到一定水平。

普洛斯青島前灣港國(guó)際物流園 圖片來源：企業(yè)提供

趙明琪表示，在服務(wù)跨境電商企業(yè)租賃需求方面，普洛斯大約占到40%～50%的份額，并且在5年之內(nèi)預(yù)計(jì)會(huì)以更大的力度去支持這些企業(yè)發(fā)展。“這也會(huì)給我們的資產(chǎn)提供比較好的現(xiàn)金流回報(bào)，跨境電商比較集中在口岸類的城市，華南地區(qū)主要依托于三大空港，山東主要面向日韓市場(chǎng)，是很多跨境電商企業(yè)愿意聚集的區(qū)域。”趙明琪表示。

而在進(jìn)出口貿(mào)易方面，趙明琪表示，從出口端來看，這兩年常說的出口“新三樣”——新能源汽車、鋰電池和光伏產(chǎn)品也迎來了新的變化和需求。

“新能源汽車行業(yè)可能會(huì)從出口整車變成出口零部件，因?yàn)橹袊?guó)的生產(chǎn)能力和供應(yīng)鏈能力非常強(qiáng)，所以先出口組裝件，到了消費(fèi)國(guó)再去做組裝，這是有可能發(fā)生的一個(gè)趨勢(shì)，我們也在一些品牌車的策略調(diào)整上看到了這樣的新需求。不管是出口整車還是出口零部件，都有倉(cāng)儲(chǔ)需求，因?yàn)樯a(chǎn)原材料是從不同的城市過來的，一定會(huì)在港口附近需要倉(cāng)庫(kù)用作集貨。從集貨再到裝船、出境，對(duì)港口物流倉(cāng)庫(kù)的需求會(huì)增加?！壁w明琪表示。

消費(fèi)行業(yè)供應(yīng)鏈需求趨勢(shì)：整合、自動(dòng)化、ESG

可以看到，作為支撐實(shí)體經(jīng)濟(jì)的重要基礎(chǔ)設(shè)施，中國(guó)物流倉(cāng)儲(chǔ)行業(yè)一路伴隨中國(guó)經(jīng)濟(jì)成長(zhǎng)，將持續(xù)深度服務(wù)生產(chǎn)制造型、生活消費(fèi)型、進(jìn)出口貿(mào)易三條供應(yīng)鏈。不過隨著消費(fèi)結(jié)構(gòu)的變化，倉(cāng)儲(chǔ)物流與客戶的關(guān)系也不止于倉(cāng)儲(chǔ)租賃，更多在于根據(jù)市場(chǎng)情況共同探討戰(zhàn)略規(guī)劃，以商業(yè)合作伙伴的身份進(jìn)行業(yè)務(wù)改造。

對(duì)此，趙明琪表示，在目前市場(chǎng)大環(huán)境演變之下，整合、自動(dòng)化和ESG已經(jīng)成為消費(fèi)行業(yè)的主要供應(yīng)鏈需求趨勢(shì)。“大家都始終堅(jiān)信中國(guó)市場(chǎng)是有可為的，企業(yè)在做未來3年到5年的戰(zhàn)略調(diào)整和規(guī)劃，提升韌性，提升效率，之后這個(gè)行業(yè)會(huì)變得更加穩(wěn)健?！壁w明琪表示。

以快遞市場(chǎng)為例，趙明琪向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者舉例，最近普洛斯和一些規(guī)模比較大的快遞快運(yùn)企業(yè)談的都是整合性的需求?！袄缭谝粋€(gè)區(qū)域，原本有客戶散租了十幾、二十幾個(gè)倉(cāng)，現(xiàn)在出于進(jìn)一步提升效率的考慮，那么就需要把這些區(qū)域性的點(diǎn)整合到一個(gè)大的倉(cāng)，才可以大規(guī)模投入自動(dòng)化設(shè)備，同時(shí)希望租賃更穩(wěn)定，租約至少是5年、10年，這是一大趨勢(shì)?！壁w明琪表示。

同樣的趨勢(shì)也發(fā)生在跨境電商領(lǐng)域。趙明琪提到，跨境電商對(duì)倉(cāng)儲(chǔ)物流市場(chǎng)來說是一個(gè)新的品類，跨境電商“四小龍”是在過去兩年之內(nèi)快速成長(zhǎng)起來的。高速成長(zhǎng)的同時(shí)，已經(jīng)有企業(yè)開始整合產(chǎn)業(yè)設(shè)施。因此她預(yù)計(jì)，這幾家頭部企業(yè)在未來三五年也會(huì)開始做倉(cāng)儲(chǔ)運(yùn)營(yíng)設(shè)施布局的整合。

“整體來看，倉(cāng)儲(chǔ)物流行業(yè)的需求是一個(gè)此消彼長(zhǎng)的過程。如果商品銷售非常快，庫(kù)存降了，企業(yè)發(fā)展了，需要布局更多的網(wǎng)點(diǎn)；如果商品銷售不快，當(dāng)企業(yè)發(fā)展暫緩的時(shí)候，庫(kù)存反而會(huì)上漲。所以說，不管哪個(gè)方向都需要倉(cāng)庫(kù)來支持?！壁w明琪表示。

所以，倉(cāng)儲(chǔ)需求端的結(jié)構(gòu)相對(duì)多元化，物流是實(shí)體經(jīng)濟(jì)的“筋絡(luò)”，連接生產(chǎn)和消費(fèi)、內(nèi)貿(mào)和外貿(mào)。中國(guó)既是龐大的生產(chǎn)基地，又是消費(fèi)市場(chǎng)，又有進(jìn)出口貿(mào)易。在趙明琪看來，倉(cāng)儲(chǔ)是物流的必要載體，其作為支撐實(shí)體經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)設(shè)施的地位十分重要。