嘉實(shí)京東倉(cāng)儲(chǔ)物流封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（以下簡(jiǎn)稱“基金”或“嘉實(shí)京東倉(cāng)儲(chǔ)基礎(chǔ)設(shè)施REIT”）日前發(fā)布關(guān)于武漢項(xiàng)目租金下降風(fēng)險(xiǎn)緩釋措施的公告。

公告稱，為回應(yīng)投資人關(guān)切，基金管理人及運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)將努力提升底層項(xiàng)目資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)效率。在保證運(yùn)營(yíng)管理水平、質(zhì)量不受影響的前提下，在對(duì)應(yīng)年份的每個(gè)季度末，因武漢項(xiàng)目新簽租約形成的租金收入差額由運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)采取相應(yīng)措施承擔(dān)（5年合計(jì)約1,821.78萬元），具體組合措施如下：

運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)將與基金內(nèi)項(xiàng)目上的物業(yè)管理供應(yīng)商進(jìn)行談判磋商，協(xié)商降低項(xiàng)目的物業(yè)服務(wù)費(fèi)、維保費(fèi)等物業(yè)相關(guān)費(fèi)用（5年合計(jì)約1,247.65萬元）；運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)將主動(dòng)減免部分運(yùn)營(yíng)管理費(fèi)用，每年減免金額為除物業(yè)相關(guān)費(fèi)用降低以外的其他差額部分（5年合計(jì)約574.13萬元）。

如上述措施仍無法完全彌補(bǔ)差額，則由運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)通過其他合理方式承擔(dān)，增厚武漢項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)金流，并承諾采取上述措施不會(huì)對(duì)物業(yè)管理、運(yùn)營(yíng)管理的服務(wù)水平及質(zhì)量產(chǎn)生影響。

截自嘉實(shí)京東倉(cāng)儲(chǔ)基礎(chǔ)設(shè)施REIT關(guān)于武漢項(xiàng)目租金下降風(fēng)險(xiǎn)緩釋措施的公告

據(jù)悉，嘉實(shí)京東倉(cāng)儲(chǔ)基礎(chǔ)設(shè)施REIT持有的武漢項(xiàng)目可租賃面積52,154.66平方米，整體出租給湖北京邦達(dá)供應(yīng)鏈科技有限公司（以下簡(jiǎn)稱“湖北京邦達(dá)”），2023年執(zhí)行凈有效租金為33.37元/平方米/月（即1.097元/平方米/天，含稅含物業(yè)費(fèi)，下同）。

嘉實(shí)京東倉(cāng)儲(chǔ)基礎(chǔ)設(shè)施REIT于2024年1月4日發(fā)布了《嘉實(shí)京東倉(cāng)儲(chǔ)物流封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金關(guān)于武漢項(xiàng)目主要承租人續(xù)租情況的公告》，武漢項(xiàng)目2024年至2028年租期首年續(xù)租凈有效租金為28.98元/平方米/月（即0.950元/平方米/天），因此武漢項(xiàng)目2024年至2028年租期的租金收入（現(xiàn)金流口徑）與按2023年租金水平及年租金增長(zhǎng)率計(jì)算的租金模擬的年租金收入有所下降（兩者金額差異簡(jiǎn)稱“差額”）。

截自嘉實(shí)京東倉(cāng)儲(chǔ)基礎(chǔ)設(shè)施REIT關(guān)于武漢項(xiàng)目租金下降風(fēng)險(xiǎn)緩釋措施的公告

此外，公告稱，基金持有的重慶市巴南區(qū)京東重慶電子商務(wù)基地項(xiàng)目（中轉(zhuǎn)配送中心）一期項(xiàng)目（以下簡(jiǎn)稱“重慶項(xiàng)目”）主要租約到期時(shí)間為2024年12月31日，持有的廊坊市開發(fā)區(qū)京東亞洲一號(hào)廊坊經(jīng)開物流園項(xiàng)目（以下簡(jiǎn)稱“廊坊項(xiàng)目”）主要租約到期時(shí)間為2026年4月30日?；趯?duì)市場(chǎng)情況的持續(xù)跟蹤，兩地供需相對(duì)平穩(wěn)，基金管理人及運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)有信心屆時(shí)能爭(zhēng)取到較好的續(xù)租條件。

同時(shí)基金管理人及運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)擬對(duì)續(xù)租相關(guān)事項(xiàng)作如下基本安排：因重慶項(xiàng)目與廊坊項(xiàng)目的主要承租人均在相應(yīng)項(xiàng)目中進(jìn)行了大量的二次投資，搬離項(xiàng)目難度較高，租戶粘性較強(qiáng)，基金管理人與運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)將提前與各項(xiàng)目的主要承租人進(jìn)行續(xù)租談判，在市場(chǎng)化續(xù)租的原則下，盡力使續(xù)租租金具有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力；若續(xù)租租金大幅不及預(yù)期，基金管理人及運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)將積極采取相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)緩釋措施，通過多種方式改善重慶項(xiàng)目、廊坊項(xiàng)目的租金收入。

截自嘉實(shí)京東倉(cāng)儲(chǔ)基礎(chǔ)設(shè)施REIT關(guān)于武漢項(xiàng)目租金下降風(fēng)險(xiǎn)緩釋措施的公告

值得一提的是，嘉實(shí)京東倉(cāng)儲(chǔ)基礎(chǔ)設(shè)施REIT1月9日公告，基于對(duì)基金及基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目未來發(fā)展前景的信心和長(zhǎng)期投資價(jià)值的認(rèn)可，基金原始權(quán)益人北京京東世紀(jì)貿(mào)易有限公司1月9日起，將通過二級(jí)市場(chǎng)買入或交易所認(rèn)可的其他方式增持基金基金份額，增持主體本次增持金額不超過1800萬元，增持基金份額不超過500萬份，即不超過本基金已發(fā)行基金總份額的1.00%。

同時(shí)，嘉實(shí)基金管理有限公司將通過上海證券交易所交易系統(tǒng)以二級(jí)市場(chǎng)買入或交易所認(rèn)可的其他方式進(jìn)行增持，增持金額不超過1000萬元。

截自關(guān)于嘉實(shí)京東倉(cāng)儲(chǔ)基礎(chǔ)設(shè)施REIT原始權(quán)益人增持基金份額計(jì)劃的公告