萬(wàn)科公告，擬以萬(wàn)緯物流擁有的部分高標(biāo)準(zhǔn)倉(cāng)儲(chǔ)物流園作為基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)，開(kāi)展基礎(chǔ)設(shè)施REITs申報(bào)發(fā)行工作。華夏基金（作為公募基金管理人）及中信證券（作為資產(chǎn)支持證券管理人）已向中國(guó)證監(jiān)會(huì)及深圳證券交易所提交華夏萬(wàn)緯倉(cāng)儲(chǔ)物流封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金注冊(cè)及上市的申請(qǐng)材料，并已于2024年3月1日收到中國(guó)證監(jiān)會(huì)的申請(qǐng)受理通知書(shū)。

本次萬(wàn)緯物流申報(bào)的公募REITs底層資產(chǎn)包括德清、諸暨、佛山的3個(gè)物流倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目。首次發(fā)售擬募集資金約11.59億元，募集資金凈額將用于符合國(guó)家重大戰(zhàn)略、發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策等要求的在建項(xiàng)目或前期工作成熟的新項(xiàng)目。

萬(wàn)科表示，通過(guò)發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs產(chǎn)品，可盤(pán)活公司旗下倉(cāng)儲(chǔ)物流基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)，打通倉(cāng)儲(chǔ)物流全生命周期發(fā)展模式與投融資機(jī)制，形成投資良性循環(huán)，助力公司經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)實(shí)現(xiàn)“投融建管退”閉環(huán)，增強(qiáng)公司倉(cāng)儲(chǔ)物流業(yè)務(wù)持續(xù)經(jīng)營(yíng)和管理能力。

圖源：港交所

募集說(shuō)明書(shū)顯示，3個(gè)物流項(xiàng)目建筑面積合計(jì)26.77萬(wàn)平方米，總估值11.49億元，其中德清項(xiàng)目于2018年6月投入運(yùn)營(yíng)，佛山項(xiàng)目和諸暨項(xiàng)目均在2021年5月投入運(yùn)營(yíng)。

截至2023年底，佛山項(xiàng)目出租率100%，諸暨項(xiàng)目出租率97.45%，德清項(xiàng)目出租率98.35%。募集說(shuō)明書(shū)顯示，受租戶退租影響，諸暨項(xiàng)目出租率在2023年9月曾出現(xiàn)大幅下降；德清項(xiàng)目于2022年和2023年9月的出租率也分別出現(xiàn)較大幅度波動(dòng)。2023年底均恢復(fù)至接近滿租狀態(tài)。

募集說(shuō)明書(shū) 圖源：深交所

3個(gè)項(xiàng)目按照租戶貢獻(xiàn)收入金額占比看，跨境電商占比28.7%，第三方物流占比34.5%，快遞快運(yùn)占比11.2%，生鮮電商占比6.4%，制造業(yè)占比18.5%。3個(gè)項(xiàng)目租戶中，拼多多貢獻(xiàn)較大，2023年1月至9月，租賃面積占比52.7%，產(chǎn)生的收入占比35.1%。

從項(xiàng)目利潤(rùn)來(lái)看，2021年、2022年和2023年前9個(gè)月，3個(gè)項(xiàng)目合計(jì)息稅攤銷折舊前利潤(rùn)分別為2757萬(wàn)元、6716萬(wàn)元和4070萬(wàn)元。